Modelová ukážka – bezplatne odomknutá
3-izbový byt, Trenčín
Trenčín, sídlisko s dobrou dostupnosťou škôl · Dlhodobý prenájom
Dátum analýzy: 2. 11. 2026. Vytlačené: 13. 11. 2026. Scenár: Vyvážený.
Analýza na základe verejných a známych údajov ku dňu analýzy. Nie je to investičné, právne ani daňové poradenstvo. Ceny v ponukách sú požadované, nie predajné.
Táto nehnuteľnosť je ilustračný model a nemá reálny inzerát. Čísla, porovnania aj lokalita sú syntetické a slúžia na ukážku metodiky.
Na prvý pohľad
- Cash flow mesačne
- -15 €
- Čistý výnos
- 3,28 %
- Maximálna kúpna cena pre cieľ
- 121 302 €
Vyvážený · cieľ: čistý výnos 4,50 %, krytie splátok 1,25
Najväčšie riziko: Rekonštrukcia môže stáť viac, ako je v modeli. Každých 5 000 € navyše zníži čistý výnos asi o 0,2 bodu. (vysoké)
Čo chýba: Ukážka nepoužíva skutočný inzerát. Neexistuje k nej odkaz na portál ani fotografie bytu.
Najlepší dostupný odhad zo vstupov reportu.
Čo ak…
Zmeňte predpoklady a celý model sa prepočíta. Hodnoty analytika ostávajú v reporte, toto je vaša simulácia.
1. Zhrnutie
Modelový 3-izbový byt v zateplenom panelovom dome, pôvodné jadro a rozvody. Vhodný pre rodinu alebo zdieľaný nájom.
Ukážka počíta kompletnú rekonštrukciu za 22 000 € a hypotéku 70 %. Ukazuje, ako rekonštrukcia mení celkovú investíciu a návratnosť.
- Stratégia
- Dlhodobý prenájom
- Dispozícia
- 3-izbový
- Plocha
- 71 m²
- Lokalita
- Trenčín, sídlisko s dobrou dostupnosťou škôl
- Cena (požadovaná)
- 178 000 €
- Cena za m²
- 2 507 € / m²
- Dom
- panelový dom, 1985, zateplený
- Stav
- pôvodný stav, potrebuje rekonštrukciu
- Podlažie
- 2. z 8
- Dátum analýzy
- 2. 11. 2026
- Dátum ponuky
- bez inzerátu
- Dostupnosť
- Ilustračný model, byt nie je na predaj
- Pôvodný zdroj
- Táto nehnuteľnosť je ilustračný model a nemá reálny inzerát.
- Verzia modelu
- Sinvel model 2.0 (metodika 2026-11)
2. Finančný prehľad
- Celková investícia
- 209 500 €
- Vlastné zdroje
- 84 900 €
- Nájom za rok (potenciál)
- 10 200 €
- Hrubý výnos z investície
- 4,87 %
- Čistý prevádzkový výnos
- 3,28 %
- NOI za rok
- 6 876 €
- Cash flow po splátkach, 1. rok
- -176 €
- DSCR
- 0,98
- Výnos vlastných zdrojov (cash-on-cash)
- -0,21 %
- IRR pri predaji po 10 rokoch
- 3,28 %
- Jednoduchá návratnosť
- 30,5 rokov
- Maximálna kúpna cena pre cieľ
- 121 302 €
Kúpa, prevodové náklady, rekonštrukcia, zariadenie a rezerva.
Neobsadenosť 1 mesiaca za rok
Ročný potenciálny nájom alebo tržby / celková investícia.
NOI (príjem po prevádzkových nákladoch, pred splátkami a daňou) / celková investícia.
NOI mínus splátky úveru a mimoriadne výdavky. Pred daňou z príjmu.
NOI / ročné splátky. Pod 1,0 nájom nepokryje splátky.
Vnútorná miera výnosu vlastných zdrojov vrátane predaja po odpočte dlhu a nákladov predaja.
Prísnejšia z dvoch podmienok: cieľový čistý výnos a cieľové krytie splátok (ako hárok 16 v analyzéri). Ostatné náklady obstarania sa nemenia. cieľ: čistý výnos 4,50 %, krytie splátok 1,25
- Cash flow po splátkach je v 1. roku záporný. Rozdiel treba doplácať z vlastných zdrojov.
- DSCR pod 1,0: príjem z prenájmu nepokryje splátky úveru.
Ako sa zmení mesačný cash flow pri inej cene a inom nájme?
| Nájom \ Kúpna cena | 160 200 € | 169 100 € | 178 000 € | 186 900 € | 195 800 € |
|---|---|---|---|---|---|
| 765 € | -28 € | -58 € | -87 € | -117 € | -146 € |
| 808 € | 8 € | -22 € | -51 € | -80 € | -110 € |
| 850 € | 44 € | 15 € | -15 € | -44 € | -73 € |
| 893 € | 80 € | 51 € | 22 € | -8 € | -37 € |
| 935 € | 117 € | 87 € | 58 € | 28 € | -1 € |
Z čoho by sa skladal zisk za dobu držby?
Pri predpokladoch vybraného scenára. Zhodnotenie nie je garantované. 10 rokov.
3. Porovnateľné predajné ponuky
Vzorka 8 ponúk, do výpočtu 8. Ide o požadované ceny z ponúk, nie o realizované ceny.
- Odhad hodnoty z ponúk (vážený medián)
- 176 000 €
- Rozpätie stredu vzorky ponúk (25. až 75. percentil, nie interval istoty hodnoty)
- 173 384 € až 178 580 €
- Spoľahlivosť
- dobrá
Kde je cena za m² tohto bytu medzi porovnaniami?
| Ponuka | Stav | Poznámka | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| P1 | 70 m² | 199 000 € | 2 843 € | 183 843 € | 400 m | 30 dní | po rekonštrukcii | Úprava −18 000 € za rekonštrukciu |
| P2 | 72 m² | 176 000 € | 2 444 € | 173 556 € | 700 m | 20 dní | pôvodný stav | |
| P3 | 68 m² | 171 000 € | 2 515 € | 178 544 € | 1 100 m | 55 dní | pôvodný stav | |
| P4 | 74 m² | 205 000 € | 2 770 € | 178 689 € | 900 m | 75 dní | po rekonštrukcii | Úprava −18 000 € za rekonštrukciu |
| P5 | 71 m² | 182 000 € | 2 563 € | 176 000 € | 500 m | 14 dní | čiastočná rekonštrukcia | Úprava −6 000 € |
| P6 | 69 m² | 168 000 € | 2 435 € | 172 870 € | 1 500 m | 110 dní | pôvodný stav | |
| P7 | 75 m² | 179 000 € | 2 387 € | 169 453 € | 1 200 m | 40 dní | pôvodný stav | |
| P8 | 70 m² | 172 000 € | 2 457 € | 174 457 € | 650 m | 33 dní | pôvodný stav |
4. Porovnateľné nájmy
Vzorka 5 ponúk, do výpočtu 5.
- Medián nájmu prepočítaný na tento byt
- 852 €
- Spoľahlivosť
- stredná
| Ponuka | Energie | Zariadený | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| N1 | 70 m² | 850 € | 12,1 | energie zvlášť, záloha 220 € | áno | 500 m | 25 dní |
| N2 | 72 m² | 880 € | 12,2 | energie zvlášť, záloha 230 € | áno | 900 m | 40 dní |
| N3 | 68 m² | 800 € | 11,8 | energie zvlášť, záloha 210 € | nie | 700 m | 18 dní |
| N4 | 75 m² | 900 € | 12 | energie zvlášť, záloha 240 € | áno | 1 300 m | 60 dní |
| N5 | 71 m² | 830 € | 11,7 | energie zvlášť, záloha 220 € | áno | 400 m | 33 dní |
5. Obstaranie a rekonštrukcia
- Cena (požadovaná)
- 178 000 €
- Prevodové náklady
- 1 500 €
- Rekonštrukcia
- 22 000 €
- Zariadenie
- 5 000 €
- Rezerva
- 3 000 €
- Celková investícia
- 209 500 €
- Rekonštrukcia 22 000 €: kúpeľňa, rozvody elektriny a vody, podlahy, dvere, maľovanie. Rozpočet je modelový, reálny treba overiť cenovou ponukou.
- Rezerva 3 000 € na nepredvídané práce a prvé mesiace bez nájomníka počas rekonštrukcie.
- Model nepočíta s výpadkom nájmu počas rekonštrukcie nad rámec 1 mesiaca neobsadenosti.
6. Prevádzková ekonomika
Na čo pôjdu peniaze v prvom roku?
Prevádzkové náklady spolu: 2 380 €
| Neobsadenosť a neplatenie | 944 € |
|---|---|
| Daň z nehnuteľnosti | 55 € |
| Poistenie | 130 € |
| Správca a fond opráv | 1 440 € |
| Výmena nájomníka | 200 € |
| Rezerva na údržbu | 555 € |
Splátky úveru, daň z príjmu a mimoriadne výdavky nie sú v prevádzkových nákladoch. Sú zvlášť v cash flow.
7. Financovanie
- Úver
- 124 600 €
- LTV (z kúpnej ceny)
- 70,00 %
- Úrok
- 3,90 %
- Mesačná splátka
- 588 €
Splatnosť 30 rokov
Celková investícia 209 500 € = vlastné zdroje 84 900 € + úver 124 600 €.
Koľko vám zostane po splátkach v jednotlivých rokoch?
Koľko z hodnoty bytu je vaše a koľko dlh v čase?
Citlivosť na úrok (vyvážený scenár)
| Úrok | Splátka | Cash flow za rok |
|---|---|---|
| 2,90 % | 519 € | 653 € |
| 3,90 % | 588 € | -176 € |
| 4,90 % | 661 € | -1 059 € |
| 5,90 % | 739 € | -1 992 € |
8. Lokalita
- MHD
- autobus asi 3 min pešo, do centra asi 12 min
- modelový údaj
- Školy
- materská a základná škola do 500 m, stredné školy do 2 km
- modelový údaj
- Služby
- supermarket, lekáreň a lekár do 500 m (10 prevádzok)
- modelový údaj
- Parkovanie
- na sídlisku, večer obmedzené
- modelový údaj
- Zeleň
- les a cyklotrasa do 10 min pešo
- modelový údaj
- Hluk
- pokojná vedľajšia ulica
- modelový údaj
9. Dlhodobá perspektíva
- Dopyt
- rodiny, zdieľaný nájom pre pracujúcich, menej študentov
- modelový údaj
- Ponuka nájmov
- asi 10 súbežných ponúk 3-izbových bytov
- modelový údaj
- Likvidita
- 3-izbové byty sa v modeli predávajú pomalšie ako menšie, asi 2 až 3 mesiace
- modelový údaj
- Doba prenájmu
- obvykle 4 až 6 týždňov
- modelový údaj
10. Riziká a kontrolný zoznam
Úroveň rizika: ●○○nízke · ●●○stredné · ●●●vysoké
- nákladovéRekonštrukcia môže stáť viac, ako je v modeli. Každých 5 000 € navyše zníži čistý výnos asi o 0,2 bodu.Overiť: cenová ponuka od 2 firiem pred kúpou●●●vysoké
- trhovéMenší okruh nájomníkov pre 3-izbový byt, dlhšie hľadanie.Overiť: počet súbežných ponúk a doba inzercie●●○stredné
- technickéPôvodné stúpačky v dome.Overiť: u správcu: plán výmeny stúpačiek●●○stredné
- prevádzkovéRodinný nájom býva dlhší, menej výmen nájomníka.Overiť: –●○○nízke
Kontrolný zoznam pred kúpou
- Rozpočet rekonštrukcie: 2 cenové ponuky a harmonogram.
- List vlastníctva: ťarchy, predkupné práva, poznámky (kataster).
- U správcu: výška fondu opráv, plánované opravy, úver domu, nedoplatky predávajúceho.
- Pri obhliadke: vlhkosť, okná, rozvody, stav stúpačiek, hluk v rôznych časoch dňa.
- Energetický certifikát a posledné vyúčtovanie energií.
11. Scenáre
12. Skóre
Investment Score
52zo 100
Atraktivita podľa výnosu, dopytu, lokality, stavu, právnej čistoty a likvidity. Vyššie je lepšie.
Risk Score
56zo 100
Rizikovosť: právne a technické riziká a výsledky stresových scenárov. Vyššie znamená rizikovejšie.
Confidence Score
86zo 100
Úroveň dôkazov: počet porovnaní, pokrytie vstupov a čerstvosť údajov. Vyššie je istejšie.
Priemerné. Rozhoduje cena, financovanie a otvorené riziká.
Váhy a hranice skóre sú pracovné hypotézy metodiky, nie kalibrované dáta. Skóre nie je odporúčanie kúpiť.
13. Zdroje a limitácie
Porovnateľné ponuky a nájmy v tejto ukážke
syntetické dáta · 2. 11. 2026
Vytvorené pre ukážku metodiky, nezodpovedajú žiadnym skutočným inzerátom.
Úrok, rast nájmu, nákladov a hodnoty
vlastný predpoklad · 2. 11. 2026
Modelové hodnoty. V reálnom reporte ich porovnáme s aktuálnou štatistikou NBS a ponukou banky klienta.
verejný zdroj · 2017
geoBoundaries, prispievatelia OpenStreetMap, licencia ODbL.
Limitácie a čo report nepokrýva
- Ukážka nepoužíva skutočný inzerát. Neexistuje k nej odkaz na portál ani fotografie bytu.
- Výpočty sú pred zdanením príjmu. Daňový režim prenajímateľa nie je súčasťou modelu.
- Odhad trhovej ceny z ponúk nie je znalecký posudok ani realizovaná cena z katastra.
- Skóre sú pomôcka na triedenie, nie odporúčanie kúpiť.
Report je analytický podklad, nie investičné, právne ani daňové poradenstvo. Rozhodnutie o kúpe je na vás.
14. Verdikt metodiky
- Rekonštrukcia zvyšuje celkovú investíciu na asi 210 000 €, takže hrubý výnos z celkovej investície je okolo 4,9 % aj pri vyššom nájme.
- S hypotékou 70 % je cash flow blízko nuly. Najväčšia neistota je skutočná cena rekonštrukcie.
- Pred rozhodnutím treba cenovú ponuku na rekonštrukciu a informácie o úvere domu.