Metodika a jej limity
Čo meriame, prečo a kde sú hranice metódy. Vnútorné váhy skóre a pracovné postupy nezverejňujeme.
Hlavné vzorce
- Celková investícia
- kúpna cena + prevodové náklady + rekonštrukcia + zariadenie + rezerva
- Hrubý výnos
- ročný potenciálny nájom alebo tržby / celková investícia
- Efektívny príjem
- nájom × obsadené mesiace × (1 − strata z neplatenia)
- NOI
- efektívny príjem − prevádzkové náklady (bez splátok, dane z príjmu a mimoriadnych výdavkov)
- Čistý prevádzkový výnos
- NOI / celková investícia
- Cash flow pred zdanením
- NOI − ročné splátky úveru − mimoriadne výdavky
- DSCR
- NOI / ročné splátky, len pri úvere
- Cash-on-cash
- cash flow / vlastné zdroje, len pri kladných vlastných zdrojoch
- IRR
- vnútorná miera výnosu vlastných zdrojov vrátane predaja po odpočte dlhu a nákladov predaja
- Tržby STR
- súčet za mesiace: ADR × dostupné noci × obsadenosť
- NOI STR
- tržby − provízia − správa − upratovanie a materiál − energie − fixné náklady − rezerva − daň za ubytovanie
Tri scenáre
Scenáre menia konkrétne vstupy a prepočítajú celý model vrátane splátok, cash flow, IRR a skóre. Nejde o ±10 % z jedného čísla.
Tri skóre, nie jedno
- Investment Score
- atraktivita: výnos, dopyt, lokalita, stav, právna čistota a likvidita
- Risk Score
- rizikovosť: právne a technické riziká a výsledky stresových scenárov
- Confidence Score
- úroveň dôkazov: počet porovnaní, pokrytie vstupov a čerstvosť údajov
Zásadné riziko (napríklad ťarcha bez riešenia alebo nepovolený krátkodobý prenájom pri stratégii STR) prebije akékoľvek skóre.
Ako označujeme čísla
- overené
- skontrolované v dokumente alebo na mieste
- zo zdroja
- prevzaté z uvedeného zdroja s dátumom
- odhad
- odvodené z porovnaní alebo štatistiky
- modelový údaj
- predpoklad modelu alebo syntetická ukážka
- neoverené
- údaj predávajúceho, ktorý sme nemohli overiť
Obmedzenia
- Ceny v ponukách sú požadované, nie realizované. Realizované ceny z katastra nie sú verejne dostupné v štruktúrovanej podobe.
- Odhad nájmu z ponúk nie je dosiahnutý nájom. Uvádzame interval a počet porovnaní.
- Pri krátkodobom prenájme nemáme licencované dáta o obsadenosti. Používame modelové predpoklady a označujeme ich.
- Výpočty sú pred daňou z príjmu. Daňový režim závisí od vašej situácie.
- Model neodhaduje budúci vývoj trhu. Rast hodnoty je predpoklad scenára.