Odhad rekonštrukcie investičného bytu
Koľko peňazí pripraviť na opravy, ako dlho potrvajú, čo preveriť a čo prinesú pri prenájme. Porovnáme štyri rozsahy a odporučíme ten, ktorý dáva zmysel.
Cena
19 €
Predaj spustíme s platbou, obchodnými podmienkami a overeným cenníkom prác. Zapíšte sa a dáme vám vedieť.
Čo dostanete
- Porovnanie štyroch rozsahov: bez rekonštrukcie, ľahká, stredná a kompletná
- Položkový rozpočet s DPH, nižší a vyšší odhad a pomenovanú rezervu
- Čas prác a kedy môže začať prenájom, aj pri vlastnej práci
- Nájom, NOI a cash flow po splátkach pred daňou, prvý rok zvlášť
- Riziká pri prácach aj pri odklade opráv a čo preveriť pred kúpou
- Odporúčanie s dôvodmi a report na stiahnutie v PDF
Ukážka na modelovom byte
Byt 45 m² v Nitre v pôvodnom stave, neznáme rozvody, limit 18 000 €. Ceny sú ilustračné z našej metodiky, nie cenník. Platená verzia počíta s vašimi údajmi a schválenými cenami.
Predvyplnený je modelový príklad bytu 45 m² v Nitre s ilustračnými cenami. Prepíšte údaje svojimi.
Byt
Technický stav
„Neviem“ je v poriadku. Neznámy stav vedie ku kontrole a k porovnaniu možných nákladov, nie k tichému predpokladu.
Zámer a realizácia
Kombinácia: maľovanie a nábytok vy, ostatné firma. Svojpomoc: všetko bez odbornej spôsobilosti vy; elektrina, voda, obklady a revízie vždy odborník.
Nájom a hodnota
Kúpa a financovanie
Výmery (ak ste merali)
Odporúčanie
Podmienene vychádza najlepšie stredná rekonštrukcia. Odporúčaný rozpočet 16 013 €.
- Pri vyššom odhade s rezervou sa limit prekročí, dodržanie pevného stropu sa nedá garantovať.
- Ak kontrola elektriny ukáže potrebu novej inštalácie, základ stúpne o 3 300 € a odporúčaný rozpočet na 19 313 €.
- Kompletná rekonštrukcia má vyšší cash flow, ale presahuje limit.
- Čistý výnos je pod požadovaným, preto kúpu za zadanú cenu nemožno odporučiť len na základe tohto porovnania.
Pred rozhodnutím overiť
- Odborná kontrola elektroinštalácie. Prenájom je podmienený jej výsledkom.
- Stav vody a odpadov vrátane skúšky tesnosti, stúpačky u správcu.
- Skutočné výmery: vnútorná plocha, mokrá zóna, steny.
- Ponuky aspoň dvoch dodávateľov na rovnaký položkový rozsah.
Porovnanie rozsahov
Čo zistiť najprv
Odpovede, ktoré môžu najviac zmeniť rozpočet alebo voľbu. Každú môžete nechať na obhliadku.
- 1Aký je stav elektroinštalácie? Odpovie odborná kontrola.môže zmeniť rozpočet približne o 3 800 €
- 2Aký je stav vody a odpadov? Preverí inštalatér a správca.môže zmeniť rozpočet približne o 350 €
- 3Aká je skutočná vnútorná plocha a výmery?môže zmeniť rozpočet približne o 711 €
- 4Je podklad podláh rovný? Zmeria sa po odkrytí.môže zmeniť rozpočet približne o 640 €
Rozpočet: Stredná
Podlahy, dvere, kuchyňa a kúpeľňa podľa stavu, vybrané opravy rozvodov.
- Odhad základných nákladov
- 14 213 €
- Rezerva
- 1 800 €
- Odporúčaný rozpočet
- 16 013 €
Nižší až vyšší odhad: 13 353 € až 16 333 €
Prečo môže byť nižší
- Bez potreby lokálnej nivelácie -320 €
- Alternatívny materiál spotrebičov -240 €
- Lacnejšia kompatibilná linka -300 €
Prečo môže byť vyšší
- Nivelácia na celej suchej ploche +320 €
- Náročnejší rozmer linky +1 200 €
- Vyššia porovnateľná ponuka mokrej zóny +600 €
Položky
| Položka | Množstvo | Materiál | Práca | Spolu | Cena |
|---|---|---|---|---|---|
| Vstupné technické overenieAD01, vstupné technické overenie v každom rozsahu | 1 súbor | 0 € | 250 € | 250 € | ilustračná |
| Ochrana bytu a spoločných priestorovPR03, ochrana bytu a spoločných priestorov | 45 m²predpoklad | 45 € | 90 € | 135 € | ilustračná |
| Lokálna oprava stienST02, lokálne opravy stien | 60 m²predpoklad | 120 € | 300 € | 420 € | ilustračná |
| Penetrácia a dva náteryMA02, maľovanie | 150 m²predpoklad | 210 € | 540 € | 750 € | ilustračná |
| Odstránenie suchej krytinyBU05, výmena podlahy | 40 m²predpoklad | 0 € | 160 € | 160 € | ilustračná |
| Vyrovnanie podkladuPO04, vyrovnanie podkladu (rozsah neznámy, polovica plochy) | 20 m²predpoklad | 160 € | 160 € | 320 € | ilustračná |
| Podložka pod suchú podlahuPO06, súčasť výmeny podlahy | 40 m²predpoklad | 80 € | 40 € | 120 € | ilustračná |
| Laminát vrátane modelového odpaduPO07, výmena podlahy | 40 m²predpoklad | 640 € | 400 € | 1 040 € | ilustračná |
| Soklové lištyPO11, súčasť výmeny podlahy | 40 mpredpoklad | 200 € | 160 € | 360 € | ilustračná |
| Interiérové dvere so zárubňouDV03, výmena dverí | 3 kspredpoklad | 450 € | 210 € | 660 € | ilustračná |
| Kuchynská linka s doskouKY02, nová kuchyňa | 3 mpredpoklad | 1 350 € | 300 € | 1 650 € | ilustračná |
| Súbor kuchynských spotrebičovKY06, nová kuchyňa | 1 súbor | 1 200 € | 120 € | 1 320 € | ilustračná |
| Demontáž kúpeľne bez priečokBU04, nová kúpeľňa | 5 m²predpoklad | 0 € | 400 € | 400 € | ilustračná |
| Hydroizolačný systémKU02, hydroizolácia je povinná súčasť novej kúpeľne | 12 m²predpoklad | 108 € | 120 € | 228 € | ilustračná |
| Obklady a dlažba s lepidlomKU04, nová kúpeľňa | 22 m²predpoklad | 550 € | 660 € | 1 210 € | ilustračná |
| Sanita a WC vrátane montážeKU06, nová kúpeľňa | 1 súbor | 900 € | 400 € | 1 300 € | ilustračná |
| Voda a odpad vrátane skúškyVO03, rozvody vody a odpadu podľa stavu | 10 mpredpoklad | 150 € | 200 € | 350 € | ilustračná |
| Lokálna oprava elektrinyEL11, lokálna oprava elektriny pri neznámom stave | 1 súbor | 100 € | 200 € | 300 € | ilustračná |
| Výstupná elektrická revíziaEL10, revízia po práci na elektrine | 1 súbor | 0 € | 200 € | 200 € | ilustračná |
| Svietidlá a odborné pripojenieEL08, svietidlá | 6 kspredpoklad | 240 € | 120 € | 360 € | ilustračná |
| Nábytok pre dlhodobý prenájomNA01, zariadenie na prenájom | 1 súbor | 1 000 € | 150 € | 1 150 € | ilustračná |
| Záverečné čistenieLO06, záverečné čistenie | 1 súbor | 30 € | 120 € | 150 € | ilustračná |
| Triedený odpad, znos a prevzatieOD01, vedľajšie náklady zákazky | 1 súbor | 0 € | 400 € | 400 € | ilustračná |
| Dovoz a výnos materiáluLO01, vedľajšie náklady zákazky | 1 súbor | 0 € | 300 € | 300 € | ilustračná |
| Technika a spotrebné vybavenieLO03, vedľajšie náklady zákazky | 1 súbor | 0 € | 80 € | 80 € | ilustračná |
| Organizácia a zahrnutá maržaAD06, vedľajšie náklady zákazky | 1 súbor | 0 € | 600 € | 600 € | ilustračná |
Súhrn nákladov
- Materiál a zariadenie
- 7 533 €
- Montáž, kontroly a práca
- 4 740 €
- Demontáž a príprava trás
- 560 €
- Odpad
- 400 €
- Doprava a výnos
- 300 €
- Náradie a technika
- 80 €
- Organizácia a marža
- 600 €
Z toho bez DPH 11 555,28 €, DPH 2 657,72 € (23 %, súkromný investor bez odpočtu).
Na čo je rezerva
- Skrytý spoj mimo obnovovaných vetiev600 €
- Dodatočné sprístupnenie a uzavretie šachty600 €
- Oprava realizačnej chyby600 €
Rezerva nie je minutá suma ani štatistická záruka. Nekryje zásah do nosných konštrukcií, nebezpečný materiál ani veľkú poruchu spoločných rozvodov.
Harmonogram
7 až 11 týždňov. 158,9 človekohodín firmy, 20 aktívnych pracovných dní a 6 dní technologických prestávok (schnutie).
Prenájom pred daňou z príjmov
| Bez | Ľahká | Stredná | Kompletná | |
|---|---|---|---|---|
| Nájom bez energií mesačne | 500 € | 550 € | 650 € | 700 € |
| Bežná neobsadenosť | 8 % | 6 % | 5 % | 5 % |
| Stabilizované inkaso ročne | 5 520 € | 6 204 € | 7 410 € | 7 980 € |
| Náklady vlastníka ročne | 1 800 € | 1 740 € | 1 680 € | 1 680 € |
| NOI ročne | 3 720 € | 4 464 € | 5 730 € | 6 300 € |
| Cash flow po splátkach ročne | -1 779,82 € | -1 035,82 € | 230,18 € | 800,18 € |
| Cash flow v prvom roku | -2 009,82 € | -1 552,82 € | -1 004,82 € | -1 194,82 € |
| Obstaranie bez rezerv | 122 850 € | 126 985 € | 136 613 € | 142 803 € |
| Vlastné zdroje vrátane rezerv | 29 150 € | 33 785 € | 44 413 € | 51 303 € |
| Hrubý výnos | 4,88 % | 5,2 % | 5,71 % | 5,88 % |
| Čistý výnos | 3,03 % | 3,52 % | 4,19 % | 4,41 % |
| Návratnosť úprav oproti stavu bez | – | 5,6 r. | 6,8 r. | 7,7 r. |
Splátka úveru 458,32 € mesačne (teoretická anuita, overiť v banke).
Výsledky sú pred daňou z príjmov a bez mimoriadnych budúcich opráv. Prvý rok je nižší, kým prebiehajú práce. Rezerva je viazaná hotovosť, nie výdavok.
Záťažové varianty: Stredná
| Konzervatívny | Základný | Optimistický | |
|---|---|---|---|
| NOI ročne | 4 824,00 € | 5 730,00 € | 6 295,20 € |
| Cash flow po splátkach ročne | -675,82 € | 230,18 € | 795,38 € |
| Cash flow v prvom roku | -2 331,82 € | -1 004,82 € | -358,92 € |
Konzervatívny: nájom −50 €, neobsadenosť +3 body, náklady +120 €, prvý nájom o mesiac neskôr. Optimistický opačne. Nie je to pravdepodobnostné pásmo.
Predaj hneď po prácach
- Hodnota vo výslednom stave
- 138 000 €
- Zvýšenie oproti súčasnému stavu
- 18 000 €
- Po nákladoch predaja
- 133 860 €
- Rozdiel proti obstaraniu
- -2 753 €
Každé euro v opravách nemusí zvýšiť cenu o euro. Hodnoty zadávate vy, nie sú overeným trhovým odhadom.
Riziká
| Riziko | Možný dôsledok | Čo s ním urobiť |
|---|---|---|
| Skryté chyby rozvodov | Dodatočné opravy alebo nevyhovujúca bezpečnosť. | Kontrola pred výberom rozsahu, obnova ako samostatná vetva. |
| Netesnosť vody a odpadu | Únik, škoda u suseda, oprava podkladov. | Skúška tesnosti pred zakrytím, stav stúpačiek u správcu. |
| Nevhodný podklad | Praskanie, nerovnosti, ďalšie vrstvy. | Merať rovnosť a vlhkosť, náklad je v intervale. |
| Meškanie dodávok | Dlhšie práce a neskorší nájom. | Overiť termíny kuchyne a materiálu, náhradné riešenia. |
| Meškanie pracovníkov | Posun začiatku prenájmu. | Potvrdené termíny, záložný tím, žiadne garantované dokončenie. |
| Škody a konflikty v dome | Poškodený výťah či susedný byt, prerušenie prác. | Ochrana priestorov, dohoda so správcom, zodpovednosť. |
| Slabší prenájom | Nižší príjem, dlhšia neobsadenosť. | Prepočítať nepriaznivý variant, overiť čisté nájmy. |
| Porucha pri ponechaní stavu | Opotrebované prvky sa pokazia neskôr. | Plán obnovy ako budúci výdavok. |
| Nedostatok hotovosti | Problém zaplatiť práce alebo splátky. | Prevádzkový vankúš, citlivosť na sadzbu po fixácii. |
Metodika
- Rozpočet je súčet položiek: množstvo × cena materiálu a práce s DPH, plus odpad, doprava, technika a organizácia. Rovnaká práca sa nezapočíta dvakrát.
- Nižší a vyšší odhad vznikajú z pomenovaných zmien. Rezerva je kôš pomenovaných udalostí. Odporúčaný rozpočet je základ plus rezerva.
- Čas: človekohodiny podľa noriem, technologické prestávky v kalendári. Prenájom a cash flow sú pred daňou z príjmov.
- Odporúčanie najprv vylúči technicky neprípustné a rozpočtovo nedostupné rozsahy, potom porovná cash flow. Výhodnosť kúpy bytu posudzuje oddelene.
Ceny označené ako ilustračné sú z modelového príkladu dokumentácie, nie aktuálny cenník. Pred rozhodnutím nechajte rovnaký rozsah naceniť aspoň dvom dodávateľom.
Výsledky predstavujú orientačný odhad z uvedených podkladov a predpokladov. Nejde o záväznú cenovú ponuku, technický posudok ani znalecké ocenenie. Skryté technické vlastnosti a konkrétne právne či daňové podmienky je potrebné overiť príslušným odborníkom.
Verzia výpočtu 2026-11-11. Plnú verziu so schválenými cenami a PDF reportom pripravujeme za 19 €. Teraz počíta s ilustračnými cenami z dokumentácie, ktoré nie sú cenníkom.