Modelová ukážka – bezplatne odomknutá
1-izbový byt, Bratislava – Nové Mesto
Bratislava – Nové Mesto, širšie okolie · Krátkodobý prenájom
Dátum analýzy: 2. 11. 2026. Vytlačené: 13. 11. 2026. Scenár: Vyvážený.
Analýza na základe verejných a známych údajov ku dňu analýzy. Nie je to investičné, právne ani daňové poradenstvo. Ceny v ponukách sú požadované, nie predajné.
Táto nehnuteľnosť je ilustračný model a nemá reálny inzerát. Čísla, porovnania aj lokalita sú syntetické a slúžia na ukážku metodiky.
Na prvý pohľad
- Cash flow mesačne
- -181 €
- Čistý výnos
- 3,00 %
- Maximálna kúpna cena pre cieľ
- 93 669 €
Vyvážený · cieľ: čistý výnos 4,50 %, krytie splátok 1,25
Najväčšie riziko: Krátkodobý prenájom môžu obmedziť vlastníci v dome alebo mesto. (vysoké)
Čo chýba: Model STR nepočíta s dlhšími výpadkami pre opravy ani so zmenou pravidiel platforiem.
Najlepší dostupný odhad zo vstupov reportu.
Čo ak…
Zmeňte predpoklady a celý model sa prepočíta. Hodnoty analytika ostávajú v reporte, toto je vaša simulácia.
1. Zhrnutie
Modelový 1-izbový byt s kuchynským kútom a loggiou v zateplenom panelovom dome. Kúpeľňa a podlahy sú po rekonštrukcii, rozvody elektriny pôvodné.
Ukážka počíta krátkodobý prenájom so správcom a pre porovnanie aj dlhodobý nájom. Krátkodobý prenájom je len hypotéza, kým sa neoverí právna prípustnosť v dome a v meste.
- Stratégia
- Krátkodobý prenájom
- Dispozícia
- 1-izbový
- Plocha
- 36 m²
- Lokalita
- Bratislava – Nové Mesto, širšie okolie
- Cena (požadovaná)
- 165 000 €
- Cena za m²
- 4 583 € / m²
- Dom
- panelový dom, 1976, zateplený
- Stav
- po rekonštrukcii (2021)
- Podlažie
- 6. z 8
- Dátum analýzy
- 2. 11. 2026
- Dátum ponuky
- bez inzerátu
- Dostupnosť
- Ilustračný model, byt nie je na predaj
- Pôvodný zdroj
- Táto nehnuteľnosť je ilustračný model a nemá reálny inzerát.
- Verzia modelu
- Sinvel model 2.0 (metodika 2026-11)
STR: neoverené. Prípustnosť krátkodobého prenájmu v dome (zmluva o výkone správy, rozhodnutia vlastníkov) a podmienky mesta nie sú overené. Kým nie sú, výsledok STR je hypotéza a rozhodovať treba podľa dlhodobého nájmu.
2. Finančný prehľad
- Celková investícia
- 176 500 €
- Vlastné zdroje
- 44 500 €
- Tržby za rok
- 18 709 €
- Hrubý výnos z investície
- 10,60 %
- Čistý prevádzkový výnos
- 3,00 %
- NOI za rok
- 5 302 €
- Cash flow po splátkach, 1. rok
- -2 170 €
- DSCR
- 0,71
- Výnos vlastných zdrojov (cash-on-cash)
- -4,88 %
- IRR pri predaji po 10 rokoch
- 4,45 %
- Jednoduchá návratnosť
- 33,3 rokov
- Maximálna kúpna cena pre cieľ
- 93 669 €
Kúpa, prevodové náklady, rekonštrukcia, zariadenie a rezerva.
Obsadenosť 65,51 %
Ročný potenciálny nájom alebo tržby / celková investícia.
NOI (príjem po prevádzkových nákladoch, pred splátkami a daňou) / celková investícia.
NOI mínus splátky úveru a mimoriadne výdavky. Pred daňou z príjmu.
NOI / ročné splátky. Pod 1,0 nájom nepokryje splátky.
Vnútorná miera výnosu vlastných zdrojov vrátane predaja po odpočte dlhu a nákladov predaja.
Prísnejšia z dvoch podmienok: cieľový čistý výnos a cieľové krytie splátok (ako hárok 16 v analyzéri). Ostatné náklady obstarania sa nemenia. cieľ: čistý výnos 4,50 %, krytie splátok 1,25
- Cash flow po splátkach je v 1. roku záporný. Rozdiel treba doplácať z vlastných zdrojov.
- DSCR pod 1,0: príjem z prenájmu nepokryje splátky úveru.
- Krátkodobý prenájom nie je právne overený. Výsledok STR je len hypotéza.
Z čoho by sa skladal zisk za dobu držby?
Pri predpokladoch vybraného scenára. Zhodnotenie nie je garantované. 10 rokov.
Porovnanie s dlhodobým nájmom (vyvážený scenár)
| Ukazovateľ | Krátkodobý | Dlhodobý |
|---|---|---|
| Celková investícia | 176 500 € | 171 500 € |
| Tržby za rok | 18 709 € | 8 280 € |
| NOI za rok | 5 302 € | 6 101 € |
| Čistý prevádzkový výnos | 3,00 % | 3,56 % |
| Cash flow po splátkach, 1. rok | -2 170 € | -1 371 € |
3. Porovnateľné predajné ponuky
Vzorka 7 ponúk, do výpočtu 7. Ide o požadované ceny z ponúk, nie o realizované ceny.
- Odhad hodnoty z ponúk (vážený medián)
- 166 800 €
- Rozpätie stredu vzorky ponúk (25. až 75. percentil, nie interval istoty hodnoty)
- 164 936 € až 167 897 €
- Spoľahlivosť
- stredná
Kde je cena za m² tohto bytu medzi porovnaniami?
| Ponuka | Stav | Poznámka | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| P1 | 34 m² | 158 000 € | 4 647 € | 167 294 € | 350 m | 21 dní | po rekonštrukcii | |
| P2 | 38 m² | 171 000 € | 4 500 € | 162 000 € | 600 m | 45 dní | po rekonštrukcii | |
| P3 | 33 m² | 149 000 € | 4 515 € | 168 545 € | 900 m | 12 dní | pôvodný stav | Úprava +6 000 € za horší stav |
| P4 | 37 m² | 176 000 € | 4 757 € | 163 243 € | 1 200 m | 70 dní | novostavba | Úprava −8 000 € za novostavbu |
| P5 | 35 m² | 162 000 € | 4 629 € | 166 629 € | 450 m | 33 dní | po rekonštrukcii | |
| P6 | 36 m² | 168 500 € | 4 681 € | 168 500 € | 1 500 m | 90 dní | čiastočná rekonštrukcia | |
| P7 | 30 m² | 139 000 € | 4 633 € | 166 800 € | 800 m | 15 dní | po rekonštrukcii |
4. Benchmark krátkodobého prenájmu
- Priemerné ADR porovnateľných ubytovaní
- 70 až 95 € za noc podľa sezóny
Syntetická vzorka 9 podobných ubytovaní. V reálnom reporte uvedieme zdroj a dátum zberu.
- modelový údaj
- Obsadenosť
- 48 % v januári až 80 % v lete
Model, nie meranie. Licencované dáta o obsadenosti zatiaľ nemáme.
- modelový údaj
- Priemerný pobyt
- 2,8 noci
- modelový údaj
- Daň za ubytovanie
- 3 € za noc v modeli
Sadzbu a spôsob výpočtu určuje VZN mesta. Pred rozhodnutím ju overte.
- modelový údaj
Vzorka 6 ponúk, do výpočtu 6.
- Medián nájmu prepočítaný na tento byt
- 699 €
- Spoľahlivosť
- stredná
| Ponuka | Energie | Zariadený | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| N1 | 35 m² | 680 € | 19,4 | energie zvlášť, záloha 150 € | áno | 400 m | 14 dní |
| N2 | 38 m² | 720 € | 18,9 | energie zvlášť, záloha 160 € | áno | 700 m | 30 dní |
| N3 | 32 m² | 650 € | 20,3 | energie zvlášť, záloha 140 € | áno | 1 100 m | 9 dní |
| N4 | 36 m² | 700 € | 19,4 | energie zvlášť, záloha 150 € | áno | 600 m | 52 dní |
| N5 | 34 m² | 660 € | 19,4 | energie zvlášť, záloha 140 € | nie | 1 300 m | 21 dní |
| N6 | 40 m² | 760 € | 19 | energie zvlášť, záloha 170 € | áno | 900 m | 40 dní |
5. Obstaranie a rekonštrukcia
- Cena (požadovaná)
- 165 000 €
- Prevodové náklady
- 1 500 €
- Rekonštrukcia
- 0 €
- Zariadenie
- 8 000 €
- Rezerva
- 2 000 €
- Celková investícia
- 176 500 €
- Byt je v modeli po rekonštrukcii, rozpočet na stavebné práce je 0 €. Rozvody elektriny sú pôvodné: overiť revíziu.
- Zariadenie pre dlhodobý nájom 3 000 €, pre krátkodobý prenájom ďalších 5 000 € (lôžkoviny, vybavenie, smart zámok).
- Prevodové náklady 1 500 €: vklad do katastra, zmluva a overenie, znalecký posudok pre banku.
6. Prevádzková ekonomika
Na čo pôjdu peniaze v prvom roku?
Prevádzkové náklady spolu: 13 408 €
Ako sa menia tržby počas roka?
Splátky úveru, daň z príjmu a mimoriadne výdavky nie sú v prevádzkových nákladoch. Sú zvlášť v cash flow.
7. Financovanie
- Úver
- 132 000 €
- LTV (z kúpnej ceny)
- 80,00 %
- Úrok
- 3,90 %
- Mesačná splátka
- 623 €
Splatnosť 30 rokov
Celková investícia 176 500 € = vlastné zdroje 44 500 € + úver 132 000 €.
Koľko vám zostane po splátkach v jednotlivých rokoch?
Koľko z hodnoty bytu je vaše a koľko dlh v čase?
Citlivosť na úrok (vyvážený scenár)
| Úrok | Splátka | Cash flow za rok |
|---|---|---|
| 2,90 % | 549 € | -1 291 € |
| 3,90 % | 623 € | -2 170 € |
| 4,90 % | 701 € | -3 105 € |
| 5,90 % | 783 € | -4 094 € |
8. Lokalita
- MHD
- zastávka električky asi 4 min pešo, do centra asi 15 min
- modelový údaj
- Služby
- potraviny, lekáreň a reštaurácie do 500 m (12 prevádzok)
- modelový údaj
- Parkovanie
- na sídlisku bez rezervácie, večer obmedzené
- modelový údaj
- Školy a škôlky
- materská aj základná škola do 1 km
- modelový údaj
- Zeleň
- park asi 6 min pešo
- modelový údaj
- Hluk
- byt orientovaný do vnútrobloku, ulica s električkou na druhej strane domu
- modelový údaj
- Povodňové riziko
- mimo vyznačených záplavových území
V reálnom reporte podľa máp povodňového ohrozenia a s dátumom.
- modelový údaj
9. Dlhodobá perspektíva
- Ponuka nájmov
- v okolí asi 25 súbežných ponúk 1-izbových bytov na nájom
- modelový údaj
- Nové byty
- v modeli sa do 2 rokov v okolí dokončí projekt s asi 120 bytmi
Ilustrácia rizika konkurencie, nejde o konkrétny projekt.
- modelový údaj
- Dopyt
- študenti, mladí pracujúci, krátkodobí návštevníci mesta
- modelový údaj
- Doba prenájmu
- obvykle 2 až 4 týždne pri dlhodobom nájme
- modelový údaj
10. Riziká a kontrolný zoznam
Úroveň rizika: ●○○nízke · ●●○stredné · ●●●vysoké
- právneKrátkodobý prenájom môžu obmedziť vlastníci v dome alebo mesto.Overiť: u správcu a právnika pred podpisom zmluvy●●●vysoké
- prevádzkovéTržby STR silno závisia od sezóny a hodnotení hostí.Overiť: pýtať sa správcu na referenčné výsledky●●○stredné
- technickéPôvodné rozvody elektriny.Overiť: pri obhliadke a revíziou●●○stredné
- nákladovéFond opráv môže po zateplení rásť pre splácanie úveru domu.Overiť: u správcu●○○nízke
- trhovéNové projekty v okolí môžu zvýšiť ponuku nájmov.Overiť: územný plán a stavebné konania mesta●●○stredné
Kontrolný zoznam pred kúpou
- Súhlas vlastníkov a zmluva o správe: je krátkodobý prenájom povolený?
- VZN mesta: daň za ubytovanie a evidencia hostí.
- List vlastníctva: ťarchy, predkupné práva, poznámky (kataster).
- U správcu: výška fondu opráv, plánované opravy, úver domu, nedoplatky predávajúceho.
- Pri obhliadke: vlhkosť, okná, rozvody, stav stúpačiek, hluk v rôznych časoch dňa.
- Energetický certifikát a posledné vyúčtovanie energií.
11. Scenáre
12. Skóre
Investment Score
58zo 100
Atraktivita podľa výnosu, dopytu, lokality, stavu, právnej čistoty a likvidity. Vyššie je lepšie.
Risk Score
45zo 100
Rizikovosť: právne a technické riziká a výsledky stresových scenárov. Vyššie znamená rizikovejšie.
Confidence Score
77zo 100
Úroveň dôkazov: počet porovnaní, pokrytie vstupov a čerstvosť údajov. Vyššie je istejšie.
Priemerné. Rozhoduje cena, financovanie a otvorené riziká.
Váhy a hranice skóre sú pracovné hypotézy metodiky, nie kalibrované dáta. Skóre nie je odporúčanie kúpiť.
13. Zdroje a limitácie
Porovnateľné ponuky a nájmy v tejto ukážke
syntetické dáta · 2. 11. 2026
Vytvorené pre ukážku metodiky, nezodpovedajú žiadnym skutočným inzerátom.
Úrok, rast nájmu, nákladov a hodnoty
vlastný predpoklad · 2. 11. 2026
Modelové hodnoty. V reálnom reporte ich porovnáme s aktuálnou štatistikou NBS a ponukou banky klienta.
verejný zdroj · 2017
geoBoundaries, prispievatelia OpenStreetMap, licencia ODbL.
Limitácie a čo report nepokrýva
- Model STR nepočíta s dlhšími výpadkami pre opravy ani so zmenou pravidiel platforiem.
- Ukážka nepoužíva skutočný inzerát. Neexistuje k nej odkaz na portál ani fotografie bytu.
- Výpočty sú pred zdanením príjmu. Daňový režim prenajímateľa nie je súčasťou modelu.
- Odhad trhovej ceny z ponúk nie je znalecký posudok ani realizovaná cena z katastra.
- Skóre sú pomôcka na triedenie, nie odporúčanie kúpiť.
Report je analytický podklad, nie investičné, právne ani daňové poradenstvo. Rozhodnutie o kúpe je na vás.
14. Verdikt metodiky
- Vo vyváženom scenári dávajú krátkodobé tržby vyšší hrubý výnos, no po provízii, správe, upratovaní a energiách vychádza prevádzkový zisk (NOI) nižší ako pri dlhodobom nájme.
- S hypotékou 80 % je cash flow v oboch režimoch záporný. Výsledok sa opiera o rast hodnoty, nie o mesačný príjem.
- Rozhodujúce je overiť právnu prípustnosť krátkodobého prenájmu. Bez nej treba posudzovať byt podľa dlhodobého nájmu.